Auteur:

Gepubliceerd op: 19-02-2020

Als Vlaanderen tegen 2040 de bouwshift wil realiseren, dan zijn er nog heel wat wijzigingen nodig aan de instrumenten waarin Vlaanderen wil voorzien. Wat nu voorligt, is enorm complex en zal voor heel wat werklast zorgen bij de gemeenten. Ook de financiële kosten dreigen zodanig op te lopen dat de factuur onbetaalbaar wordt voor de lokale besturen. Dat heeft vooral te maken met de hogere planschadevergoeding die eigenaars moeten krijgen wanneer hun bouwgrond een herbestemming krijgt. Tijdens een hoorzitting in het Vlaams Parlement over het Instrumentendecreet vroeg de VVSG de parlementairen een aantal cruciale zaken te herbekijken. Zoniet zal de bouwshift niet gerealiseerd kunnen worden.
 

Nul hectare extra ruimte aansnijden in 2040

Vlaanderen wil dat we tegen 2040 geen hectare bijkomende open ruimte meer aansnijden voor bebouwing in slecht gelegen woon(reserve)gebieden. Dat betekent dat we slecht gelegen bouwmogelijkheden ook daadwerkelijk moeten wegnemen. Dat is de bouwshift. Gemeenten willen samen met de Vlaamse overheid inzetten op een kwaliteitsvolle leefomgeving. Ze hebben terreinkennis en via ruimtelijke plannen kunnen ze vermijden dat teveel op slecht gelegen plekken wordt gebouwd. Omdat er een overschot aan bouwgronden is, is die uitdaging enorm. Het ontwerp van Instrumentendecreet brengt de instrumenten bijeen die overheden moeten helpen om die ruimtelijke projecten te realiseren.
 

Complex

De instrumenten moeten een duurzaam grond- en pandenbeleid ondersteunen. Het gaat daarbij zowel om bestaande instrumenten die gewijzigd worden en verplaatst naar het Instrumentendecreet (regelgeving leegstaande bedrijfspanden, koopplicht, planbaten, planschade, …) als een aantal echt nieuwe instrumenten (contract- en convenantbenadering, herverkaveling uit kracht van wet en regionale verhandelbare ontwikkelingsrechten). Het is bovendien een ‘aanbouwdecreet’: er kunnen in de toekomst nog instrumenten worden toegevoegd. Dat heeft als voordeel dat alles onder één hoofding verzameld blijft. Onder die instrumenten ook een aantal sterke nieuwe punten, zoals het feit dat ook voortaan de gemeenten in bepaalde gevallen planbaten en -schade kunnen ontvangen. Tegelijkertijd zijn de complexiteit van de nieuwe instrumenten (contract- en convenantbenadering, verhandelbare ontwikkelingsrechten en planologische ruil uit kracht van wet) en de werklast die het decreet zal veroorzaken enorm. Dat is deels verklaarbaar: er wordt ingegrepen op het eigendomsrecht en dat verdient de nodige garanties. Op bepaalde vlakken is die bijkomende werklast echter overbodig, zoals bij de invoering van de verscherpte motiveringsplicht en de verplichting eerst convenanten af te sluiten voordat een gemeente een initiatief mag nemen. De inzet van deze instrumenten vraagt lokaal heel wat knowhow en inzet van mensen en middelen, waardoor de VVSG niet verwacht dat gemeenten deze instrumenten op korte termijn massaal kunnen inzetten. Dat zal dan ook niet leiden tot grote verschuivingen in bouwlocaties. Een vereenvoudiging dringt zich op.

Ook Vlaanderen zal trouwens belangrijke investeringen moeten doen om het Instrumentendecreet te realiseren, bijvoorbeeld om te kunnen garanderen dat de Landcommissies vlot werken en convenanten met de lokale overheid vlot worden afgesloten.
 

Onbetaalbaar

Eigenaars van wie de bouwgrond een herbestemming (lees: waardevermindering) krijgt, moeten billijk worden vergoed. De VVSG steunt dit uitgangspunt, maar wat nu voorligt is voor gemeenten onbetaalbaar. Dat heeft vooral te maken met de herziening van de planschaderegeling. Doordat de parameters om die te berekenen verruimd worden (actuele waarde, volledige oppervlakte in plaats van tot 50 meter van de straatkant, … ), stijgt de factuur als we de bouwshift daadwerkelijk willen realiseren tot vele honderden miljoenen euro. Volgens de ‘STEC-studie’ blijkt dat de realisatie van de bouwshift volgen de huidige planschaderegeling zo’n 5 miljard kost, terwijl dit in de voorgestelde regeling 12,5 miljard euro is. Eigen VVSG-schattingen liggen ook in die lijn: in de huidige regeling bedraagt de planschade gemiddeld 5.000 tot 70.000 euro per ha (woonreserve resp. woongebied); in de nieuwe situatie bedraagt de planschade gemiddeld 310.000 tot 540.000 euro per ha.

Zelfs met de extra financiële middelen die de Vlaamse regering deze legislatuur uittrekt voor de lokale besturen en met de opbrengsten die gemeenten uit het Instrumentendecreet zouden kunnen halen (bijvoorbeeld de verhoging van inkomsten uit de planbaten en de mogelijke terugvloeiing ervan naar de gemeenten) dreigt de planschadefactuur in de vele honderden miljoenen euro te lopen. De specifieke vergoeding waarin de Vlaamse overheid aanvankelijk had voorzien, gaat niet door. Door het invoeren van een vernieuwde planschaderegeling dreigt de bouwshift slechts ten dele of helemaal niet te kunnen worden gerealiseerd.

De VVSG vroeg de parlementairen om de criteria van planschaderegeling te herbekijken of een andere oplossing te bieden voor de kosten van planschade.

Nathalie Debast