Auteur: Xavier Buijs
Gepubliceerd op: 07-03-2023
De Vlaamse Bouwagenda en het departement Omgeving maakten recent een studie op die de kostprijs van verdichting en hindernissen om te komen tot verdichting in kaart brengt. De studie concentreert zich daarbij op de kost voor projectontontwikkelaars. De maatschappelijke kosten of baten van het bouwen in de centra komt niet aan bod. Daarvoor werd eerder een andere studie opgemaakt.
De Vlaamse bouwagenda is een samenwerkingsverband dat bestaat uit het Departement Omgeving, Embuild Vlaanderen (de vroegere Vlaamse Confederatie Bouw), de BVS (de koepel van de ‘grotere’ vastgoedontwikkelaars, verkavelaars en vastgoedbeleggers) en de Bouwunie (de koepel van de ‘kleinere’ bouwondernemingen). De Bouwagenda heeft tot doel om ‘samen beleidsvoorbereiding en beleidsoperationalisering te ondersteunen en te verbeteren in een geest van verstandhouding en samenwerking’. De lokale overheid is niet bij dit overleg betrokken.
De studie ‘Verdichting in Vlaanderen’ concludeert dat het realiseren van verdichtingsprojecten, waarbij op een reeds bebouwde locatie een nieuw project wordt ontwikkeld, voor de initiatiefnemer duurder uitvalt dan het realiseren van een uitbreidingsproject. Een woonunit realiseren op een verdichtingslocatie blijkt ruim 1.800 euro meer te kosten dan dezelfde unit op een uitbreidingslocatie. Ook blijkt dat gemiddeld 2% van alle kosten bij een verdichtingsproject bestaat uit aanvullende projectkosten zoals stedenbouwkundige voorwaarden en lasten. De studie vermeldt overigens ook de brutomarges in de totale opbrengsten per m² netto vloeroppervlakte. Die liggen voor uitbreidingslocaties op zo’n 17,4%, terwijl dit voor inbreidingslocaties 12,7% is.
Volgens de studie bedreigt de meerkost voor de projectontwikkelaar de verdere verdichting van kernen. Greenfields ontwikkelen is immers in financieel opzicht voor hen aantrekkelijker. Impliciet toont deze studie dan ook aan dat zonder verder overheidsingrijpen de druk om de open ruimte te blijven verkavelen zal blijven bestaan.
De studie stelt ook maatregelen voor die drempels die projeontwikkelaars tegenkomen op verdichtingslocaties moet wegnemen. Een deel van die voorstellen heeft betrekking op de lokale besturen. Zij hebben immers als vergunningverlenende overheid een belangrijke vinger in de pap bij de (her)ontwikkeling van inbreidingslocaties. Bovendien hebben ze soms strategische grondposities in een gebied.
De voorstellen naar lokale besturen hebben onder meer betrekking op het beschikken over een duidelijke verdichtingsvisie. Daar ontbreekt het volgens de Bouwagenda nu veelal aan. Ook vinden projectontwikkelaars dat de ruimtelijke regelgeving die van toepassing is niet eenvoudig te vinden is. Projectontwikkelaars weten met andere woorden lang niet altijd in welke mate een locatie in aanmerking komt voor verdichting. Vervolgens haalt de Bouwagenda aan dat de omvang van de stedenbouwkundige last voor projectontwikkelaars teveel als een duveltje uit een doosje komt. Zij pleiten voor meer uniformiteit. Er wordt - volgens de studie- ook teveel teruggekomen op eerder gemaakte afspraken of beslissingen, gemeenten hebben onderling teveel verschillende regelgeving en (te) strenge parkeernormen maken verdichtingsprojecten onnodig duur.
Dat het bouwen op centrale, reeds bebouwde locaties voor initiatiefnemers duurder uitvalt is voor gemeenten weinig nieuws. Dit is immers ook de ervaring van lokale besturen als zij zélf bouwen op die plekken. Toch is het kwaliteitsvol ontwikkelen van deze locaties essentieel: op die plekken bouwen levert een belangrijke bijdrage aan het behoud van de voorzieningen in de kern en het beperken van de automobiliteit. Dat de vergunningverlenende overheid dergelijke projecten nauw opvolgen en hoge 'state-of-the-art' eisen stellen aan de kwaliteit van het project ervan is een goede zaak. Een inbreidingsproject bepaalt immers decennialang het aanzicht van de gemeente. We zijn ervan overtuigd dat gemeenten nu al lasten en voorwaarden opleggen die redelijk zijn en in verhouding tot de omvang van het project. De Vlaamse overheid duidde eerder de mogelijkheden via een handleiding. Die verbeteren is natuurlijk altijd zinvol, zolang gemeenten maar maatwerk kunnen blijven leveren. Dat laatste is essentieel: iedere locatie is immers weer anders en ieder bestuur moet inhoudelijk andere keuzes kunnen maken. We geloven dat een goed vooroverleg tussen de projectontwikkelaar en de overheid de beste manier is om tot een door iedereen gedragen programma te komen voor verdichtingsprojecten
De volledige studie vindt u hier. Een eventuele reactie is welkom via Xavier Buijs.
