Hervorming recht van voorkoop en wijzigingen aan woningkwaliteitsprocedures

De Vlaamse regering keurde vorige vrijdag 24 juni een ontwerp van decreet principieel goed dat een aantal belangrijke wijzigingen aanbrengt in een aantal instrumenten in de Vlaamse codex wonen:

Hervorming Recht van voorkoop

Het ontwerp van decreet stelt een hervorming van het recht van voorkoop  uit de Vlaamse Codex wonen voor. Deze hervorming is er gekomen naar aanleiding van een evaluatie van het instrument door het Agentschap Wonen Vlaanderen en zou ingaan op 1 januari 2023.

De kernlijnen van de hervorming zijn:

• een beperking van de begunstigden: enkel de woonmaatschappijen, Vlabinvest apb en de gemeenten zullen dit voorkooprecht nog kunnen uitoefenen.
• Het functioneel recht van voorkoop wordt geschrapt. Dit betekent dus dat er niet langer een voorkooprecht zal gelden op woningen die opgenomen zijn op één van de registers of inventarissen (leegstand, verwaarlozing, ongeschikt of onbewoonbaar) of op woningen waarop de begunstigde verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden heeft uitgevoerd.
• De categorieën van percelen en gebouwen waarop het voorkooprecht van toepassing is, wordt door de lokale besturen bepaald. Het lokale bestuur kan hierdoor verder invulling geven aan haar regisseursrol. Het ontwerp van decreet schrijft enkele uitzonderingen in waarop het voorkooprecht niet van toepassing zal zijn, zoals o.a. de aankoop van de de eerste en enige gezinswoning of het perceel bouwgrond voor de realisatie ervan.

De finaliteit van het recht van voorkoop volgens de Vlaamse Codex Wonen is nog steeds de realisatie van sociaal woonaanbod.

Aanpassingen woningkwaliteitsbewaking

Daarnaast bevat het ontwerp van decreet ook verschillende voorstellen om het stelsel van de woningkwaliteitsbewaking aan te passen. De voornaamste zijn

Er zijn twee decentralisatievoorstellen ingeschreven.

• Het wijzigingsdecreet stelt voor om bij specifieke verordeningen (verplicht ca, kamerreglement, …) de goedkeuring achteraf te vervangen door een verplicht niet-bindend advies (wettigheids- en opportuniteitsbeoordeling) vooraf. Dit zou toelaten dat gemeentelijke verordeningen sneller van kracht zijn en dat de Vlaamse administratie reeds bij de opmaak van reglementen en verordeningen kan ondersteunen.
• Een voorstel die bepaalt dat de Vlaamse regering alle gemeenten die beroep doen op erkende woningcontroleurs en voldoen aan voorwaarden die de Vlaamse Regering nog zal vaststellen, kan vrijstellen van de adviesverplichting in de procedure tot ongeschikt-, onbewoonbaar- en overbewoondverklaring. Op dit moment moet de gemeenteraad deze vrijstelling nog formeel vragen aan de Vlaamse Regering. Deze wijziging zou ingaan op 1/1/2025.

Deze voorstellen zijn ook opgenomen in het decentralisatietraject dat de Vlaamse Regering is opgestart en nog lopende is. De inhoudelijke gesprekken in dat traject moeten echter nog gevoerd worden. 

Het ontwerp van decreet stelt voor om de uitvoering van de conformiteitsonderzoeken te vergoeden, en niet louter op basis van aanvraag/afgifte CA. Dat betekent dat er in bepaalde dossiers meermaals een vergoeding gevraagd zou kunnen worden voor achtereenvolgende onderzoeken. De vergoeding voor een conformiteitsonderzoek mag niet hoger liggen dan de werkelijk gemaakte kost en een maximumbedrag dat de Vlaamse regering kan bepalen. De memorie van toelichting verwijst in dit kader naar wetenschappelijk onderzoek van Steunpunt Wonen waarin een gemiddelde kost van 200 euro voor een conformiteitsonderzoek wordt vooropgesteld.

Positief is dat het lokaal bestuur zelf in verordening kan vastleggen voor welke onderzoeken vergoeding kan gevraagd worden. Wel is in het ontwerp van decreet opgenomen dat voor een eerste onderzoek in een waarschuwingsprocedure  of in een  procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring sowieso geen vergoeding kan gevraagd worden, om zo geen drempel te creëren om woningkwaliteitsproblemen te signaleren.  

Het toepassingsgebied van het conformiteitsattest wordt, ten gevolge van een arrest van het Grondwettelijk Hof, verruimd. Het conformiteitsattest zal ook van toepassing zijn op huurwoningen die niet als hoofdverblijfplaats gebruikt worden.

Het ontwerp van decreet stelt ook voor dat de burgemeester ambtshalve een conformiteitsattest aflevert als tijdens een procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring wordt vastgesteld dat een woning voldoet aan de woningkwaliteitsnormen. Ook de gewestelijk ambtenaar zal telkens hij vaststelt dat een woning conform is, een conformiteitsattest afleveren.

Meer wijzigingen in de woningkwaliteitsbewaking die voorgesteld worden vind je terug in het ontwerp van decreet en de bijhorende memorie van toelichting.

Verder regelt het ontwerp van decreet dat het mogelijk wordt dat de sociale verhuurkantoren of de woonmaatschappijen in de toekomst een aantal herstelverplichtingen overnemen van de eigenaar van de verhuurde woning. Vandaag is dat niet mogelijk door het dwingend recht van het woninghuurdecreet.

Het ontwerp van decreet voert ook nog een middelentoets in in sociale huur. Lees er meer over in dit nieuwsbericht. Ook de decretale basis voor het geconventioneerde verhuren is in het ontwerpdecreet ingeschreven. Lees meer in dit nieuwsbericht

Dit ontwerp van decreet moet nog besproken worden in het Vlaamse Parlement en de nodige adviezen moeten nog ingewonnen worden.  

Lees meer in

• Het ontwerp van decreet tot wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen van
• de bijhorende memorie van toelichting
• de bijhorende nota